Immobilienbewertung

Immobilienbewertung – fragen Sie Ihren Immobilienexperten

Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu verkaufen, möchte selbstverständlich einen hohen Immobilienpreis erzielen. Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf entscheidend ist aber eine realistische Wertvorstellung für seine Immobilie zu bekommen. Wer den Immobilienpreis zu hoch ansetzt, wird seine Immobilie nicht verkaufen, wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist aber nicht nur für den Immobilienverkäufer bzw. -käufer wesentlich. Bei allen Änderungen des Besitzverhältnisses bei einer Immobilie (Verkauf, Teilung, Scheidung, Vormundschaft) ist eine realistische Immobilienbewertung unerlässlich.

In den Immobilienwert fließen viele verschiedene Parameter und Eigenschaften ein. Da ist zunächst die Lage und infrastrukturelle Anbindung, die Grundstücksgröße und Wohnfläche, das Alter und der Modernisierungsstand, das soziale Umfeld und die Nutzungsmöglichkeiten.

Käufer wie Verkäufer von Immobilien sollten unbedingt einen Sachverständigen zur Immobilienbewertung heranziehen; denn für eine Wertermittlung sind Sachkenntnisse aus verschiedensten Disziplinen (Betriebswirtschaft, Recht, Bautechnik) erforderlich. Für die Immobilienbewertung berechnet ein Experte den Verkehrswert einer Immobilie, hierfür gibt es vom Gesetzgeber drei mögliche Bewertungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung durch das Vergleichswertverfahren wird bei vergleichbaren Immobilientypen herangezogen und kommt häufig bei Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen zur Anwendung. D.h. dass der Wert vergleichbarer Immobilien herangezogen wird, was allerdings voraussetzt, dass eine hinreichende Vergleichbarkeit hinsichtlich Lage, Nutzung, Zuschnitt gegeben ist.

Immobilienbewertung durch Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird besonders dann angewendet, wenn nicht der Immobilienertrag im Vordergrund steht, wie z.B. bei selbstgenutzten Immobilien. Beim Sachwertverfahren werden anhand von Statistiken auf Basis der Bruttogeschossfläche die wertrelevanten Normalherstellungskosten der Immobilie berechnet. In die Immobilienbewertung fließen dann außerdem Gestaltung der Außenanlagen, Wert des Grundstückes und Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in die Wertermittlung ein.

Grundlage des Sachwertverfahrens ist also die Ermittlung der werthaltigen Herstellungskosten abzüglich der Abnutzung der Immobilie und Anpassung diese Wertes an die örtlichen Marktverhältnisse.

Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien in Betracht und zur Anwendung. Insbesondere Investoren werden eine Immobilie nach ihrem Ertragswert beurteilen. Das Ertragswertverfahren findet somit immer dann Anwendung, wenn es bei einer Immobilie um nachhaltige Erzielung von Erträgen geht. Entscheidende Faktoren des Ertragswertes sind die Jahresnettomiete und der Liegenschaftszinssatz.